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近来，关于房价走向的讨论甚嚣尘上。有人说楼市已经探底，有人说调控仍在继续，也有人认为房价将长期横盘。面对纷繁复杂的市场现象和舆论声音，普通购房者和投资者该何去何从?
笔者认为，判断房价走势，不妨关注两个关键信号。一个来自境外，一个源自国内。它们看似不起眼，但对未来房价走向有着"风向标"般的指引作用。
当前楼市:供需失衡下的结构性机会
客观来看，这两年在"房住不炒"和因城施策调控下，我国房地产市场降温明显。尤其是一些此前涨幅较大的二三线城市，市场热度下行，成交量萎缩，房价出现不同程度回落。
表面上看是供需双双回落，实则是供需关系的结构性失衡。供给端，前期开工和新开盘节奏放缓，预计将延续;需求端，一二线刚需改善需求仍有支撑，但整体承压。
危机之下也孕育着转机。对于有准备、有耐心的购房者和投资者而言，眼下反而是难得的结构性机会。
关键就在于要看懂楼市的"晴雨表"。通过"两大信号"洞悉房价变局，方能在博弈中抢占先机。
信号一:追随"聪明钱"的脚步
美元作为全球货币，其走势直接影响国际资本流动。具体到房地产领域，海外资本一直都在悄悄地布局中国的优质房产项目。他们就像股市中的"聪明钱"，每一次出手都透露出重要的市场信号。
2021年以来，在美联储加息预期下，不少外资开始逐步撤出新兴市场，转而配置美元资产。但有意思的是，针对中国核心城市的地产投资，外资却并未撤退，反而有加码的迹象。
他们看中的是什么?核心城市的竞争力和未来增长潜力。受益于产业结构升级，这些城市正在从制造业中心向现代服务业中心转型，创新活力和人才吸引力不断增强。从长远看，优质房产仍有较大的升值空间。
当前，在美联储加息预期趋缓背景下，全球流动性拐点或将到来。届时，预计将有新一轮境外资金流入中国，关注核心城市和都市圈的地产配置机会。
作为普通购房者，不妨紧盯"聪明钱"动向。尤其是在政策利好的刺激下，把握一二线重点城市改善类房源的配置时机。质优地段好、租售比低的新盘值得多关注。
信号二:留意政策"靴子"落地节奏
除了洞悉资本动向，还需时刻紧盯政策面。尤其是结构性宽松政策的落地节奏，对房价走势有"提前知会"的作用。
去年底中央经济工作会议定调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求。这为2023年楼市政策预设了基调。
转到今年，各地"金三银四"传统销售旺季已过，楼市整体热度不高。为对冲经济下行压力，货币政策出现边际宽松迹象。LPR两次下调，降准落地，楼市政策也出现了一些微调变化。
多个重点城市调整公积金和商贷利率，上海、南京等热点城市收紧预售证管理......种种迹象表明，因城施策正在向"托底线、防风险"方向发力。
对此，我们既不必过度悲观，也不宜盲目乐观。在"房住不炒"约束下，全面放松不太可能，但结构性宽松仍有空间。关键要把握节奏，紧盯政策"靴子"落地。
具体而言，在信贷、公积金、限购等政策微调过程中，重点把握三类信号。一是主流城市首套房信贷利率，尤其是公积金利率下探;二是公转商等配套政策的出台;三是限购对人才和新市民的导向性放松。
一旦这些信号陆续出现，意味着重点城市的刚需和改善性需求正在积聚能量，部分被压制的购房需求将重新入场，带动成交量和房价回升。
眼下，不妨留意全球资本动向和政策边际变化，把握结构性投资机会。中长期内，仍需聚焦城市核心区域和改善类产品，相信优质的教育、医疗等配套和宜居环境，必将持续升值。
市场预期和情绪总是反复无常，但城市发展的大趋势不会改变。无论是自住还是投资，请记住两个信号:一是紧盯"聪明钱"脚步，二是把握政策节奏。同时要坚定"信仰城市"，相信人往高处走、财往聚集流的规律。只有这样，方能立于市场周期之变局，坐享城市发展之红利。
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